Православный форум Доброе слово

Думаю купить квартиру по ипотеке, но голова идет кругом от предложений и условий. Не понятно, за что браться в начале и на что именно обращать внимание при договоре. Кто что может посоветовать?

_________________
Всего хорошего!

почитать специализированные форумы.
пообщаться например здесь - http://community.livejournal.com/realty_analyser/

внимательно считать эффективную ставку по кредиту.
квартиру-то хотите покупать где? строящуюся или на вторичке?

В Москве, строящуюся или новостройке.

_________________
Всего хорошего!

1. Отличайте банковскую ипотеку от "ипотеки" предоставляемой риэлтерами и застройщиками.

Банковская ипотека - это покупка жилья за счёт кредита банка с залогом ему же приобретаемой недвижимости.

"Ипотека" риэлтеров и застройщиков, в большинстве случаев, это продажа жилья в рассрочку. Отличие в том, что покупая за счёт банка квартиру Вы сразу становитесь её собственником. Соответственно, покупая в рассрочку у риэлтеров, становитесь собственником после уплаты всей суммы через определённое время. Это плохо.

2. Банковская ипотека может продаваться как непосредственно в банке, так и через разного рода посредников. Это и кредитные агенства, и ипотечные агенства, и ипотечные брокеры, и риэлтеры. Все посредники имеют комиссии со сделки. В большинстве случаев берут и с продавца и с покупателя. Так что лучше обращаться в банк напрямую. Если отказывается - лучше с ним не работать.

3. Хорошо, если банк работает только с определёнными им застройщиками. Тогда есть какая-никакая гарантия того, что банк застройщиков проверил на добросовестность.

4. Задавайте банкирам волшебную фразу: "Где у Вас размещена информация об эффективной ставке по этой ипотеке?"

5. Выбирайте банк сравнивая (нарисуйте таблицу в ворде)
- эффективные ставки;
- размеры первоначального взноса;
- сроки ипотеки;
- порядок досрочного погашения;
- количество поручителей.

_________________
С уважением,

Сергеич

Да Сергеич правильно говорит. Только что толку задавать эту фразу

А банк надо выбирать в первую очередь по рейтингу- что б надежный был.
Сначала нужно договориться с банком и получить от него на руки бумагу- решение банка на выдачу вам ипотеки с указанием суммы кредита, на это может уйти 1-2 месяца и только после этого с бумагой в руках пускаться в поиски
квартиры.
Эффективную ставку можно расчитать самим- в банке дают распечатку по платежам с процентами на весь срок кредитования сложив их станет ясно что на эти деньги плюс еще ежегодная страховка можно купить две таких квартиры.
Но, рост цен на недвижимость опережает даже такие высокие процентные ставки и через два-три года ипотеки вы окажетесь в плюсе. Например, несколько лет назад квартиру можно было купить за 17 тыс.долл.Но по ипотеке с рассрочкой на 15 лет эта квартира обошлась с учетом всех платежей в 40 тыс. долл с уплатой в течении 15 лет.На сегодняшний день, эту же квартиру дешевле, чем за 80 тыс. долл. не купить.Таким образом, грубо, прибыль от вложения денег в недвижимость по ипотеке 40 тыс. долларов за 5 лет ипотеки, до конца срока ипотеки, цены, возможно еще вырастут.Если конечно не произойдет какой нибудь обвал на рынке недвижимости.

_________________
Больше в небо голубое, меньше под ноги смотреть...

Хех... Существуют нормативные акты Центрального Банка обязывающие коммерческие банки открыто размещать информацию об эффективной ставке, и при выдаче кредита под роспись уведомлять заёмщика о всех "лишних" платежах. И банки это неукоснительно соблюдают. Другое дело, что всё это вывешано в тёмном углу на маленьком листочке мелким подчерком. Или внесено в текст договора водяными знаками. Так что спрашивать - обязательно надо.

Это справедливо, если речь идёт о вкладе, когда я отдаю деньги банку. А когда я у него беру, то лично мне, проработавшему огого лет в этой системе, всё-ровно какое место занимает банк в рейтинге. Сбебанк, к примеру, в первой пятёрке, а я туда ни в жисть не пойду, потому как кидалово на каждом шагу. При этом, всем друзьям советую ипотеку маааленького регионального банка, который даже в 500 не входит, потому что у меня там есть знакомые "патцаны".

Это правильно, но нужно ещё учитывать, что такая бумажка, это лишь один из вариантов ипотечной схемы, но далеко не единственный.

Сильно сомневаюсь, что даже при наличии подробных инструкций, человек не имея специального опыта или образования сделает это самостоятельно. В эффективную ставку можно и нужно включать не только страховку, но и платежи по обслуживанию расчётного счёта, которые могут быть, могут быть и платежи за рассмотрение кредитной заявки, могут быть платежи привлекаемым банком риэлтерам..., короче много чего ещё что может быть.

_________________
С уважением,

Сергеич

Эффективная ставка это усредненный набор обязательных платежей.
Платежи риэлтерам тут не причем - отдельная песня.
Если же собирать все платежи в единое целое- то придется под каждого клиента рассчитывать индивидуально эффективную ставку.

_________________
Больше в небо голубое, меньше под ноги смотреть...

http://community.livejournal.com/realty ... 86081.html - вот, похожая тема

И...? Клиенту, то есть Марии, легче от этого стало понять как поступить? Вы говоря о ставке упомянули страховку, я так и посчитал что песня это общая и мы говорим об эффективной ставке, как о стоимости кредита вообще (включая небанковские платежи) приведённой на срок. Но, вобщем-то, эти рассуждения тоже клиенту не помогут. Это я умничать пытаюсь.

Взяв распечатку графика платежей по кредиту, Вы увидите только платежи по кредиту. Страховка не причём, раз не причём риэлтеры. И что остаётся? Проценты и комисси по кредитному договору. Но это не эффективная ставка. А та эффективная ставка, которую банки обязаны сообщать клиенту, расчитывается исходя из всех платежей клиента, которые он заплатит банку и по кредитному и по другим договорам.

_________________
С уважением,

Сергеич

Хорошая статейка на тему ставок: http://www.kommersant.ru/doc.aspx?DocsID=750456
Я бы еще рекомендовала акцентировать внимание на пункте "досрочное погашение" кредитного договора.

_________________
...
И если СЛОВО - это Бог,
То ТИШИНА есть Богоматерь.
(с)

Страховка как раз таки и причем, так как без нее не выдадут кредит, а вот риэлтеры не причем, так как обойтись можно без них, сэкономив деньги.
Банк не ставит условия- платить риэлтерам, но не один банк не даст денег без страховки.Поэтому в эффективную ставку платежи риэлтерам не идут, а идут только обязательные платежи, о которых сообщается клиенту при первой же встрече. Элементарной арифметикой владеет все население нашей страны и расчитать в процентах во что выливается кредит может самостоятельно.Так то вот, Сергеич.

_________________
Больше в небо голубое, меньше под ноги смотреть...

Светлана, Вы напрасно "бодаетесь". Меня интересует не мнимая победа в нашей дискусии, а конечный результат, то есть сможет разобраться Мария в стоимости кредита или нет. Пойдя по пути самостоятельного расчёта эффективной ставки подавляющее большинство граждан сделает это неправильно, если вообще сделает. Это не досужие соображения, это мой опыт, моя статистика, если хотите. К чему такие сложности с самостоятельными расчётами, если центральный банк и так обязывает коммерческие банки давать эффективную ставку гражданам? Там учитываются и все расходы потребителя по кредиту и иные платежи, связанные с кредитом, но предусмотренные не в кредитном договоре, а в каком-либо ином.
Тут хотелось бы остановиться поподробнее. С регулярными платежами в процентах от кредита проблем нет. А вот чтобы привести в годовых процентах и их и разовые платежи, Банки применяют для расчёта эффективной ставки коэффициент IRR. При этом, центральным банком рекомендуется использовать финансовую функцию ЧИСТВНДОХ программы Microsoft EXCEL. Это очень далеко от арифметики.

Вобщем-то, к тому что уже сказано, мне добавить нечего.
Светлана, скажите своё крайнее слово и закончим на этом.

_________________
С уважением,

Сергеич

Спасибо всем ответившим!

_________________
Всего хорошего!